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    :: WOHNRAUMMIETRECHT 2007 ::

    → Mietverhältnis bei Scheitern der nichtehelichen Lebensgemeinschaft: Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss vom 2. Mai 2007 (10 W 29/07) entschieden, dass nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft der ausziehende Partner regelmäßig einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses hat. Die vormaligen Lebensgefährten müssen wechselseitig bei der Kündigung des Mietverhältnisses mitwirken. Anders bei dem ausgezogenen Ehepartner. Hier richtet sich die Kündigung der Wohnung nach der Hausratsverordnung, wonach ein Gericht bestimmen kann, welches Ehepartner das Mietverhältnis fortsetzen darf.

    → Der Mieter kann nach Verkauf seiner Wohnung vom neuen Sondereigentumsverwalter Auskunft über den Namen des Eigentümers verlangen. Ein Auskunftsanspruch über die Anschrift besteht nicht, da diese dem Wohnungsgrundbuch zu entnehmen ist:
    Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Urteil vom 8. November 2007,8 C 134/07 in GE 2008,1199, entschieden, dass eine Auskunftspflicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vorliege, wenn der Mieter ohne Verschulden die Anschrift des Eigentümers nicht kennt, die Hausverwaltung aber in der Lage ist, Auskunft zu erteilen.

    → Preisgebundener Wohnraum: Vereinbarung überhöhter Mieten und salvatorische Klausel: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 150/06) entschieden, dass eine teilnichtige Vereinbarung wegen überhöhten Mietzins dann wirksam wird, wenn die Preisbindung wegfällt. Allerdings war hier durch eine salvatorische Klausel vereinbart worden, dass der Grundsatz, dass ein nichtiges Rechtsgeschäft auch bei Außerkrafttreten des Verbots nichtig bleibt, hier keine Anwendung fand.

    → Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei Erhöhung einer Bruttokaltmiete: mit Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 331/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam ist, weil die konkreten Betriebskosten nicht herausgerechnet wurden. Dies betrifft lediglich die materielle Prüfung, so dass auch bei nur pauschaler Benennung des Betriebskostenanteils die Klagefrist in Gang gesetzt wird und das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam ist. Der Vortrag hinsichtlich des konkreten Betriebskostenanteils kann im folgenden Gerichtsverfahren nachgeholt werden. Auch die fehlerhafte Bestimmung der Grundmiete (der Kläger hatte versehentlich den Modernisierungszuschlag von der Grundmiete abgezogen) stellt keinen formellen Fehler dar. Das Mieterhöhungsverlangen bleibt wirksam.

    → Die Klausel, wonach jede Tierhaltung mit Ausnahme von Ziervögeln und -fischen der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unwirksam. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 14. November 2007, (VIII ZR 340/06). Danach gehöre die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch, so dass nur in besonderen Fällen die Tierhaltung vom Vermieter abgelehnt werden darf. Er hat hierbei die Art, Größe, das Verhalten, Anzahl im Vergleich zur Art und Größe und Zustand der Wohnung, die Interessen und persönlichen Verhältnisse der Nachbarn und Mitbewohner, die bisherige Handhabung des Vermieters mit Tierhaltung und die besonderen Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen.

    → Aufrechnung und Zahlungsverzug: Wenn der Mieter die Miete mit einer Handwerkerrechnung aufrechnet und diese überhöht war, kommt er hierdurch nicht in Verzug, so das Landgericht Berlin mit Urteil vom 22.Februar 2007,62 S 277/05. Vorliegend hat der Mieter die Feuchtigkeitsschäden in Eigenregie durch Beauftragung eines Handwerkers beseitigt und die Kosten mit der laufenden Miete verrechnet. Später entschied das Gericht, dass die Kostenrechnung erheblich überhöht war. Der Mieter musste die zu viel aufgerechnete Miete an den Vermieter zahlen, nicht jedoch die Verzugszinsen, da es am Verschulden mangelte. Allerdings hatte die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im selben Fall keinen Erfolg, weil die Aufrechnung vor Zugang der Kündigung erklärt wurde und es daher an dem Kündigungsgrund “Zahlungsverzug“ fehlte. Dies ist abzugrenzen von der Möglichkeit, den Vermieter nach Erhalt der Kündigung zu befriedigen (§ 543 Absatz 2 Satz 2 BGB), denn hier ist der vollständige Ausgleich der Mietrückstände erforderlich.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015