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    :: WOHNRAUMMIETRECHT 2012 ::

    →Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung
    In dem Fall war aufgrund Nichtzahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen ein Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten rückständig. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung der Erhöhung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Der BGH entschied, dass diese Norm auf die Erhöhung von Vorauszahlungen nicht anwendbar ist. Denn der Vermieter wäre somit gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Zahlungsklage zu erheben, und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen . Nach BGH dürfe man den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht dahingehend ausweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann.Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.
    BGH 8. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 18.07.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 1/11

    →Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung wirksam
    Der Vermieter hatte wegen rückständiger Mieten gekündigt und verlangte Räumung. Die Mieter beriefen sich auf Mietminderung wegen Schimmel- und Kondenswasserbildung. Ursache der beanstandeten Mängel war nach den Feststellungen der Vorinstanzen das unzureichende Heizungs- und Lüftungsverhalten der Mieter liegt. Der BGH entschied, dass der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters entfalle, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen.
    Die Mieter haben selbst eingeräumt, dass sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; zudem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Sie konnten sich nicht auf einen sog. Rechtsirrtum berufen, da hieran strenge Anforderungen zu stellen sind und kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Es handekt sich daher um ein äußerst vermieterfreundliches Urteil.
    BGH 8. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 11.07.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 138/11

    →Keine Aufrechnung der Mietkaution mit vertragsfremden Forderungen
    Der Vermieter verrechnete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger abgetreten habe. Der Mieter klagte auf Zahlung der Mietkaution. Der BGH entschied zugunsten des Mieters. Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung sei dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen könne der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde. Bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis ist regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Mietkaution. Diese dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.
    BGH 8. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 11.07.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 36/12, Grundeigentum 2012, 1093

    →Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

    In der Wohnung befand sich eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters eingebaute Gasetagenheizung, für die die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Der Vermieter wollte die Wohnung zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen. Der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern; zudem soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen. Unter Berücksichtigung dieser Zwecke ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt, auf einen fiktiven Zustand unter Außerachtlassung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr verhielte sich der Vermieter widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Erst recht gilt dies, wenn - wie hier - eine Verbesserung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen früheren Mieter durchgeführt und somit bei Beginn des aktuellen Mietverhältnisses schon vorhanden war. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und - falls vom Vermieter gewünscht - dauerhaft in der Wohnung verbleiben. Selbst wenn aber die Vertragsparteien eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen haben, wird der Vermieter eine Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 539 BGB) in der Regel nach § 552 BGB abwenden können.
    BGH 8. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 20.06.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 110/11, Grundeigentum 2012, 1036

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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