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    :: WOHNRAUMMIETRECHT 2013 ::

    →Unwirksame Befristung kann in Ausschluss des Kündigungsrechts umgedeutet werden
    Dies entschied der BGH am 10.07.2013. Ein Wohnraummietvertrag wurde als Individualvereinbarung auf 13 Jahre befristet, allerdings unwirksam, weil ein Eigenbedarfsgrund nicht genannt wurde. Näheres hierzu siehe hier. Der BGH sah hierin eine "planwidrige Regelungslücke". Diese sei unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Die Parteien seien danach so zu stellen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
    vgl. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12
    und TIPPS

    →Pro Vermieter contra bunte Wände bei Auszug
    Erstmals stellte der BGH klar, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug aus der Wohnung- unabhängig von einer Verpflichtung zur Schönheitsreparatur- nicht in kräftigen Farben zurückgeben darf. Im hiesigen Fall haben die Mieter einer Doppelhaushälfte diese in weißer Farbe frisch renoviert übernommen, strichen danach einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben in sie in diesem Zustand zurück. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für die Renovierung. Zu Recht, denn der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB). So dürfe der Mieter die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack dekorieren, während der Vermieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand verlangen könne, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspreche und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegenstünde.
    vgl. BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 416/12 –

    →Betriebskosten: Kein Ausweis der Gesamtkosten, wenn einzelne Rechnungen pro Haus vorliegen
    Schon mehrfach hat der BGH die Voraussetzungen einer wirksamen Betriebskostenabrechnung benannt. vgl. auch hier.
    Der BGH entschied nun, dass die Gesamtkosten dann nicht ausgewiesen werden müssen, wenn das Unternehmen bereits eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt. Dann brauche der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.
    Dies sollte eigentlich einleuchtend sein, dennoch wurde diese Ansicht von einigen Stimmen verfolgt.
    vgl. BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13 –

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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