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    :: IMMOBILIENRECHT 2013 ::

    →Bauträgervertrag: Umfang ergibt sich nicht nur aus der Baubeschreibung
    Der BGH hat entschieden, dass die Frage, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, nicht allein danach beurteilt werden kann, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich sei. Es komme vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zugrunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten könne.
    Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte auf Vorschuss in Höhe von 39.283,36 € für die Beseitigung von Mängeln der Hof- und Zugangsfläche. Nach einem Gutachten betrugen die Mängelbeseitigungskosten für die Abdichtung 19.057,85 €, die zugesprochen wurden. Die fehlende Ausbildung eines Gefälles des Epoxydharz-Belages der Hoffläche sei kein Mangel.
    Der Bauträger verteidigte sich damit, dass in der Baubeschreibung kein Gefälle geschuldet und auch zur Sicherstellung der Dauerhaftigkeit der Bauteile oder der Gebrauchstauglichkeit ein Gefälle nicht erforderlich sei. Eine Pfützenbildung könne ohnehin nicht vermieden werden.
    Der BGH folgte dem nicht:
    Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, könne nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr müsse unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart sei. Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich auch aus den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - VII ZR 54/07). Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben.
    Das OLG hatte nicht geprüft, ob das Gefälle nicht gleichwohl nach dem Vertrag zugrunde gelegten Qualitätsstandard geschuldet ist, um zu bewirken, dass das Wasser schneller abfließt. Daher wurde die Sache vom BGH zurückverwiesen.
    vgl. BGH, Urteil vom 21. November 2013 – VII ZR 275/12

    →Eine von einem Bauträger in AGB verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.
    Das entschied der BGH:
    Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die beklagte Bauträgerin Gewährleistungsansprüche geltend. Diese verteidigt sich unter anderem mit der Einrede der Verjährung. Nach den Erwerbsverträgen ist das Gemeinschaftseigentum abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Es wurde Vollmacht durch alle Eigentümer erteilt.
    Weil die Erstverwalterin aber nicht wirksam zu einer solchen Abnahme bevollmächtigt worden ist, begann die Verjährung nicht zu laufen und eine Verjährung wurde verneint. Die Klausel in den Erwerbsverträgen ist unwirksam, denn als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. Dabei kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Es besteht die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Daher verstößt die Klausel gegen § 307 I 1 BGB.
    vgl. BGH, Beschluss vom 12. September 2013 – VII ZR 308/12


     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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