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    :: WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT 2014 ::

    →Erstattung der Instandsetzungskosten und Schadensersatz, weil die Zustimmung verweigert wurde
    Eine Wohnung wies seit 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und war unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler und damit verbundene Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Eigentümer klagte auf Zustimmung zur Kostentragungern nach MEA und eine Sonderumlage von 54.400,25 € und Schadensersatz in Höhe von 8.153,60 € wegen der verzögerten Renovierung der Kellergeschosses. Die Berufung wies dies zurück, weil bereits mangelbehaftetes und zu Wohnzwecken ungeeignetes Wohnungseigentum zu einem überhöhten Preis erworben und es versäumt wurde, die Mängel vor dem Kauf durch sachverständige Begutachtung aufzudecken. Infolge der Sanierung erhielte sie höherwertiges (da mangelfreies) Wohnungseigentum als zuvor. Der BGH hob das Urteil auf: Das Gesetz siehe keine Opfergrenze vor. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887 S. 31). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht. Es sei mit § 21 WEG unvereinbar, weil dies der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwiderliefe. Zudem müssten die wegen unterbliebener oder verzögerter Beschlussfassung entstehenden Schäden ersetzt werden und zwar durch die Wohnungseigentümer selbst. Diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, haften entsprechend, wenn nur die sofortige Vornahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Diese Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer ergibt sich aus der gegenseitigen Treuepflicht. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer ist dann kein Raum.

    vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 –

    →Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung und deren Beginn
    Ansprüche auf Beseitigung illegaler baulicher Veränderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist, §§ 195, 199 BGB. Für den Verjährungsbeginn kommt es auf die Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis an. Die Wohnungseigentümer sind aber nicht gehalten sind, das Gemeinschaftseigentum auf Beeinträchtigungen durch andere Wohnungseigentümer oder Dritte zu untersuchen. Sie müssten sich auch nicht das Wissen anderer Wohnungseigentümer zurechnen lassen. Dies bezieht sich auch auf das Wissen des Verwalters. Denn eine solche Aufgabenzuweisung lässt sich aus den in § 27 WEG bestimmten Kompetenzen des Verwalters nicht ableiten. Es sind nicht Aufgaben für die Durchsetzung von Individualansprüchen der Wohnungseigentümer. Das Wissen, das der Verwalter erlangt, erlangt er bei der Wahrnehmung von Aufgaben der Gemeinschaft, nicht bei Wahrnehmung der Individualansprüche der Wohnungseigentümer. Die Durchsetzung anderer Rechte wird zur Gemeinschaftsaufgabe, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solche Ansprüche an sich zieht. Dann wäre das erlangte Wissen des Verwalters als eigenes Wissen zuzurechnen. Die Vergemeinschaftung eines Individualanspruchs wirkt aber nicht auf den Zeitpunkt zurück, zu dem der Verwalter von dem Umstand Kenntnis erlangte. Dies würde zu einem nicht vertretbaren Wertungswiderspruch führen. In großen Wohnungseigentumsanlagen verjähren Ansprüche auf Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums daher meist erst mit Ablauf der Höchstfrist von zehn Jahren, weil sich die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis aller Wohnungseigentümer nur selten nachweisen lassen.

    vgl. BGH, Urteil vom 04. Juli 2014 – V ZR 183/13

    →Zahlungsklage trotz Anfechtungsklage
    Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.
    Da die Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen jedenfalls bis zu der Entscheidung über die Beschlussanfechtungsklage gültig sind, ist das Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich i.S.v. § 148 ZPO für das Verfahren über die Zahlungsklage. Für eine Aussetzung des Verfahrens über die Zahlungsklage besteht deshalb kein Anlass.

    vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 167/13

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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