01. Zur Person
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03. Tipps
  • 3.1. Wohnraummietrecht
  • 3.2. Gewerberaummietrecht
  • 3.3. Wohnungseigentumsrecht
  • 3.4. Immobilienrecht
  • 3.5. Maklerrecht
  • 3.6. Zwangsverwaltungsrecht
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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: WOHNRAUMMIETRECHT ::

    → Nach Mietvertragsschluss
    ist der Mieter verpflichtet, die Miete zu zahlen, unabhängig davon, ob er die Wohnräume nutzt. Es sei denn, es ist eine Mietfreiheit im Mietvertrag geregelt. Er hat das Recht nicht aber die Pflicht, das Mietobjekt zu nutzen.

    → Die Kaution
    darf den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und zudem in drei monatlichen Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist bei Mietvertragsschluss zu erbringen. Hierbei hat der Mieter die Wahl zwischen Zahlung in bar, Verpfändung eines Sparkontos oder Erbringung einer Bürgschaft.
    Neben der Kautionsleistung darf der Vermieter keine Bürgschaft von den Eltern o.ä. verlangen, da dieser dann übersichert ist. Anderes gilt, wenn der Mieter eine zusätzliche Sicherheit ausdrücklich und freiwillig anbietet.
    Seit der Mietrechtsreform 2013 ist die Nichtzahlung der Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung in das BGB eingefügt worden (§§ 543, 569 Abs. 2 a BGB)
    Bei Auszug darf der Mieter nicht die letzten zwei Mieten mit der Kaution verrechnen. Diese Vorgehensweise verbreitet sich zwar, ist aber unzulässig und mit erheblichen Prozeßkosten verbunden. Denn bei der Nichtzahlung der Mieten entstehen Verzugskosten; der Mieter könnte verpflichtet werden, die Rechtsanwaltkosten des Vermieters zu tragen. Denn das Recht, mit der Kaution zu verrechnen, steht nur dem Vermieter zu. Der Vermieter ist wiederum verpflichtet, über die Kaution spätestens innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung abzurechnen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Kaution einklagen.

    → Recht auf Mietminderung
    Der Mieter kann wegen Mängel, die im Laufe des Vertragsverhältnisses entstehen, die Miete mindern. Wichtig ist hierbei, dass die Mängel bei Vertragsschluss noch nicht vorgelegen haben und dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden, da der Mieter sonst sein Recht auf Mietminderung (auch Schadensersatz) verliert. Die Miete kann nur dann gemindert werden, wenn der Mangel erheblich ist.
    Wohnungsmängel, die mittels kleiner Handgriffe und geringem Aufwand schnell behoben werden können, rechtfertigen eine Mietminderung nicht. Zeigt der Mieter den Mangel an und zahlt dennoch die volle Miete über einen längeren Zeitraum weiter, so kann er damit sein Mietminderungsrecht verlieren.

    → Recht auf Zurückbehaltung
    Dem Mieter stehen neben dem Minderungsrecht das Recht auf Zurückbehaltung zu, welches der Höhe nach das Drei- bis Fünffache der Mietminderung beträgt. Der zurückbehaltene Mietzins muss jedoch nach Behebung des Mangels gezahlt werden. Dies kann insbesondere dann eine Rolle spielen, wenn der Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen möchte, sich jedoch an der Wohnung ein Mangel befindet. Dann kann der Mieter noch im Räumungsprozess das Zurückbehaltungsrecht ausüben, so dass ein Mietrückstand nicht mehr besteht und die Klage auf Räumung abzuweisen wäre.

    → Recht auf Untervermietung
    Dem Mieter steht grundsätzlich ein Recht auf Untervermietung zu. Wichtig ist hierbei, dass sich dieses Recht nur auf Teile der Mietwohnung, nicht jedoch auf die Wohnung als Ganzes bezieht. Bevor der Mieter untervermietet, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Tut er dies nicht, so kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.

    → Kündigungsfrist
    Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 kann der Mieter mit der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen. Dies gilt auch für die Fälle, in denen im Mietvertrag die alten gesetzlichen Kündigungsfristen (3, 6, 9 und 12 Monate) vertraglich vereinbart wurden. Weicht die vertragliche Vereinbarung von der alten gesetzlichen Regelung ab, gilt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist.

    → Fristlose Kündigung wegen Mietrückstands und Zahlung innerhalb der Schonfrist
    Kündigt der Vermieter dem Mieter fristlos wegen Mietrückstands, so wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten den Mietrückstand vollständig zahlt. Gesetzlich ist zwar vorgesehen, dass die Schonfrist ab Erhebung der Räumungsklage zu laufen beginnt. Dem Sinn und Zweck des Gesetzes nach ist die Kündigung aber auch vor Erhebung einer Räumungsklage unwirksam, wenn der Mieter das Mietkonto ausgleicht. Dieses Recht hat der Mieter allerdings nur einmal innerhalb von 2 Jahren.

    → Nutzungsentschädigung
    Ist das Mietverhältnis durch Kündigung beendet und zieht der Mieter dennoch nicht aus, so steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung zu. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Mieter dem Vermieter die Wohnung vorenthält; dies ist nicht der Fall, wenn der Mieter zwar schon ausgezogen ist, aber die Schönheitsreparaturen noch ausgeführt werden müssen.
    Behält der Mieter, wie in der Praxis oft, nur einen Schlüssel ein, um noch Renovierungsarbeiten durchzuführen, so fällt Nutzungsentschädigung nicht ohne weiteres an. Die entgangene Miete müßte dann als Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden, der weitere Umstände voraussetzt.

    → Verjährung
    Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter darauf achten, dass alle Ansprüche, die auf der Beschädigung der Mietsache o.ä. beruhen, innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe der Mietsache verjähren. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung geraume Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses übergeben wird. Die kurze Verjährungsfrist gilt teilweise auch für den Mieter. Mieter und Vermieter sollten sich daher beeilen, ihre Ersatzansprüche geltend zu machen. Vermieter seien darauf hingewiesen, dass die kurze Verjährungsfrist vertraglich verlängert werden kann. Liegt eine Barkaution vor, so kann diese auch mit verjährten Forderungen verrechnet werden (vgl. § 215 BGB).

    → Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
    In mehreren Urteilen hat der BGH die Voraussetzungen einer wirksamen Betriebskostenabrechnung festgesetzt:
    Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
    siehe auch hier

    → Betriebskostenabrechnung/ Einwendungen
    Will der Mieter Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung erheben, so muss er dies innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung tun, und zwar mit konkretem Vortrag. Dieser konkrete Vortrag ist nur möglich, wenn er zuvor Einsicht in die Rechnungsunterlagen des Vermieters genommen hat. Da nach BGH der Vermieter nicht mehr verpflichtet ist, die Kopien der Rechnungsunterlagen dem Mieter zuzustellen (mit Ausnahme der weit entfernt sitzenden Vermieter), muss sich der Mieter daher zuvor in die Räume des Vermieters begeben um Einsicht zu nehmen.
    Die 12-monatige Frist gilt allerdings nicht für formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung, denn nur eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung kann Fristen auslösen.

    → Betriebskosten in einem gemischt genutzten Gebäude
    Rechnet der Vermieter die Betriebskosten eines gemischt genutzten Gebäudes ab (Gewerbe und Wohnraum), so muss er nicht ohne weiteres die Kosten der Gewerberäume vorweg in Abzug bringen. Diese muss er nur dann tun, wenn offensichtlich die Gewerberäume wesentlich höhere Kosten verursachen. Stützt der Mieter seine Einwendungen auf diese Problematik, so muss er dem Vermieter nachweisen, dass das Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht.
    Bringt der Vermieter bestimmte Kosten vorweg in Abzug, so muss er zwingend die Gesamtkosten ausweisen, da die Betriebskostenabrechnung ansonsten (zumindest hinsichtlich dieser Position) formell unwirksam ist.

    → Betriebskosten und Eigentümerwechsel
    Wenn während eines Abrechnungszeitraumes der Vermieter wechselt, bleibt derjenige zur Abrechnung verpflichtet, in dessen Zeitraum der Abrechnungszeitraum endet. Findet der Eigentümerwechsel (relevant ist hier die Eintragung im Grundbuch) z.B. am 15.05.2012 statt, so ist der Veräußerer für die Abrechnung 2011 und der Erwerber für die Abrechnung 2012 zuständig.
    Dies entschied der BGH u.a. in Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz.

    → Mietvertragsdauer
    Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 sind befristete Verträge unwirksam, wenn nicht der Vermieter einen besonderen Grund für die Befristung vereinbart. Durch die Rechtsprechung wurde ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum bis zu vier Jahren gebilligt, so dass der Vermieter auf diese Weise den Mieter binden kann. Die Formulierung einer solchen Ausschlussklausel sollte jedoch anwaltlich überprüft werden, da diese sonst schnell unwirksam sein kann.
    Auch kann individuell eine längere Bindung als 4 Jahre erreicht werden. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Es ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein.
    vgl. das Urteil des BGH hier

    →Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung
    Wurde die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Teilung), dann kann der Vermieter – beispielsweise wegen Eigenbedarf – erst nach Ablauf einer Sperrfrist seit der Umwandlung kündigen. Diese Sperrfrist kann gemäß § 577 a BGB durch die Ländergesetzgebung bestimmt werden. Seit dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015