01. Zur Person
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03. Tipps
  • 3.1. Wohnraummietrecht
  • 3.2. Gewerberaummietrecht
  • 3.3. Wohnungseigentumsrecht
  • 3.4. Immobilienrecht
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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: GEWERBERAUMMIETRECHT ::

    → Vermieterpfandrecht
    Ist der Mieter in Mietrückstand geraten, so kann der Vermieter an den eingebrachten Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend machen. Dies gilt nur für die Sachen, die sich in den Mieträumen befinden und im Eigentum des Mieters stehen. Bestehen also Leasingverträge oder stehen die Dinge im Eigentum des Untermieters, so ist die Ausübung des Vermieterpfandrechts nicht möglich. Bereits mit der Ausübung das Vermieterpfandrecht sollte der Vermieter der Entfernung der Sachen des Mieters widersprechen, da sonst automatisch das Vermieterpfandrecht erlischt.

    → Vertragsschluß und Schriftform
    Besondere Sorgfalt sollte bei der Schriftform des Mietvertrages angewendet werden, da gewerbliche Mietverträge meist befristet werden und erheblich investiert wird. Hierzu gehört, dass zumindest die wesentlichen Vertragsbestimmungen (Vertragsparteien, Laufzeit, Mietsache, Mieter) schriftlich festgehalten werden. Die Vertragsparteien sollten konkret bezeichnet werden, insbesondere bei einer Erbengemeinschaft sind sämtliche Erben aufzuführen. Die Anhänge müssen entsprechend bezeichnet und mit dem Vertrag fest verbunden werden. Die Vorgabe, dass kein großer Zeitraum zwischen den Unterschriften der Vertragsparteien bestehen darf, wurde zwischenzeitlich vom BGH gelockert.
    mehr hierzu unter Entscheidungen

    → Ist die Schriftform nicht gewahrt,
    so entfällt die Befristung des Vertrages, so dass der Mietvertrag als unbefristet abgeschlossen gilt mit der Folge, dass jede Partei mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (sechs Monate zum Ende eines Quartals) kündigen kann.

    → Mietanpassung im gewerblichen Mietrecht
    Da im gewerblichen Mietrecht keine gesetzlichen Bestimmungen zur Mietanpassung bestehen, sind unterschiedliche Formen der Wertsicherung üblich (Staffelmiete, Gleit- und Leistungsvorbehalte) um den Mietvertrag der allgemeinen Preisentwicklung anzupassen. Verwendet der Vermieter Wertsicherungsklauseln, so ist er an das Preisklauselgesetz gebunden. Danach gilt gemäß § 3 die Gleitklausel als genehmigt, wenn die Entwicklung der Mieter an die Änderung eines vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung gekoppelt und der Zeitraum von 10 Jahren nicht überschritten wird.
    Voraussetzung für die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen ist zusätzlich, dass die Klausel hinreichend bestimmt ist und keine der Parteien unangemessen benachteiligt werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn sich die Miethöhe unproportional zur Entwicklung der Lebenshaltungskosten verändert hat.

    → Umsatzsteueroption
    Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf die Gewerberaummiete Umsatzsteuer einzunehmen; er hat die so genannte Umsatzsteueroption. Allerdings muss der Vermieter bei Optierung darauf achten, dass die Umsätze des Mieters nicht umsatzsteuerschädlich sind (wie z.B. bei der Vermittlung von Krediten, Beteiligung an Gesellschaften, tw. Tätigkeit von Versicherungsvertretern) und die Folgen umsatzsteuerfreier Tätigkeit des Mieters vertraglich vereinbaren.
    Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert und wurde im 1. Jahr der Nutzung Vorsteuer geltend gemacht, so besteht eine Bindungsfrist von 10 Jahren.

    → Recht auf Minderung
    Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann das Recht auf Minderung oder Aufrechnung mit dem Mietzins formularverträglich eingeschränkt oder von einer Ankündigung abhängig gemacht werden. Allerdings darf der Vermieter das Mietminderungsrecht nicht vollständig ausschließen. Üblich ist in diesem Zusammenhang eine Beschränkung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Ansprüche.
    mehr hierzu unter Entscheidungen

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015