01. Zur Person
02. Rechtsgebiete
03. Tipps
  • 3.1. Wohnraummietrecht
  • 3.2. Gewerberaummietrecht
  • 3.3. Wohnungseigentumsrecht
  • 3.4. Immobilienrecht
  • 3.5. Maklerrecht
  • 3.6. Zwangsverwaltungsrecht
  • 3.7. Zwangsversteigerungsrecht
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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT ::

    → Wohngeld bei der Zwangsversteigerung
    Mit der Änderung des WEG und des ZVG in 2007 muss der Verwalter stets darauf achten, die Wohngeldrückstände bei einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 45 Abs. 3 ZVG bei Gericht anzumelden. Dann wird der Rückstand bei der Verteilung des Erlöses berücksichtigt, ohne dass es eines Titels bedarf. Ist der Verwalter bereits in Besitz eines Titels, dann kann er die Versteigerung aus der Rangklasse 2 betreiben. Um sich diese Kosten zu sparen, sollte sich der Verwalter vorher an die Gläubigerbank wenden mit der Bitte um Ablöse, da diese bei der Versteigerung aus der Rangklasse 3 befriedigt werden würde. Besteht also die Gefahr, dass die Bank bei einer Versteigerung nicht ausreichend befriedigt wird, ist es für diese günstiger, die Wohngelder zu zahlen, als ein teures Zwangsversteigerungsverfahren zu riskieren. siehe hierzu auch den Vortrag

    → Beschluss und Anfechtungsklage
    Gegen einen auf einer Wohnungseigentümerversammlung ergangenen Beschluss kann ein Eigentümer Einspruch bei dem in dem Gerichtsbezirk des Objektes belegenen Amtsgericht einlegen. Die Frist hierfür beträgt einen Monat und ist zu berechnen ab Zeitpunkt des Erlasses des Beschlusses, das heißt ab dem Tag der Wohnungseigentümerversammlung. Die Frist beginnt nicht erst mit Zustellung des Versammlungsprotokolls.
    Innerhalb von 2 Monaten nach Beschlussfassung muss die Klage begründet werden.
    Ein Beschluss entfaltet auch gegenüber den Erwerber der Wohnung Wirkung.
    mehr hierzu unter Entscheidungen

    → Versammlungsprotokoll
    Hat der Eigentümer innerhalb von einem Monat nach der Versammlung das Protokoll nicht erhalten, so ist er berechtigt, bei dem Verwalter in das Protokoll einzusehen. Mit diesen Kenntnissen muss er sodann die Klage begründen.

    → Jahresabrechnung
    Die Abrechnung der Kosten erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche, wenn nicht die Teilungserklärung einen anderen Abrechnungsmaßstab vorgibt. Eine abweichende Kostenverteilung konnte nach altem Recht nur durch Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer festgelegt werden. Mit der Reform des WEG zum 01.07.2007 ist es nun möglich für Betriebskosten dauerhaft mittels einfacher Mehrheit den Verteilerschlüssel zu ändern, § 16 III WEG.

    → Heizkosten
    Hinsichtlich der Heizkosten schreibt § 3 der Heizkostenverordnung zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Ein Beschluss, wonach die Heizkosten nach Wohnfläche umgelegt werden sollen ist daher anfechtbar, so dass hiergegen erfolgreich Klage erhoben werden kann.

    → Wohngeldrückstand
    Hat der Wohnungseigentümer Wohngeldrückstände verursacht, so haftet der Erwerber der Wohnung nach Erstellung der Jahresabrechnung nicht für die offenen Wohngelder. Er ist nur verpflichtet, die Abrechnungsspitze, das heißt die Differenz zwischen fiktiv gezahlten Wohngeldern und Abrechnungsbetrag zu zahlen. Es gibt allerdings Teilungserklärungen, die eine Haftung des Erwerbers für die Rückstände des Verkäufers enthalten. Dies kann zu einer Haftung des Erwerbers führen. Umso wichtiger ist es, sich vor Wohnungskauf rechtlichen Rat einzuholen.

    → Instandhaltungsrücklage
    Die Instandhaltungsrücklage ist stets zweckgebunden und darf nur verwendet werden, wenn die gewöhnlichen Erhaltungskosten überschritten werden. Sollen ausgefallene Hausgelder getilgt werden, so ist hierfür eine Sonderumlage notwendig.

    → Fälligkeit der Instandhaltungsrücklage
    Da die Instandhaltungsrücklage nur eine Rückstellung von Geldern darstellt, darf sie erst im Zeitpunkt der Fälligkeit der tatsächlichen Instandhaltungskosten gebucht und damit steuerlich berücksichtigt werden.

    → Anspruch auf Zahlung von Wohngeld
    entsteht durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne. Beitragsschuldner ist derjenige, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Soll die Übernahme des Wohngelds durch den Mieter erfolgen, bedarf es einer befreienden Schuldübernahme, der sämtliche Gläubiger zustimmen müssen. Eine einfache Auswechslung des Schuldners verstößt gegen § 16 WEG; daran ändert auch eine jahrelange Wohngeldzahlung durch den Mieter nichts.

    → Zurückbehaltungsrecht des Verwalters
    Zahlt der Wohnungseigentümer auch auf Mahnungen durch den Verwalter sein Wohngeld nicht, so hat der Verwalter das Recht die Versorgung (Gas, Wasser) einzustellen und in dieser Form von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.

    → Sonderumlage
    Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage, welche erst nach einem längeren Zeitraum fällig werden soll und erwirbt vor Fälligkeit und nach Beschluss ein Dritter die Eigentumswohnung, so ist dieser an den Beschluss gebunden und muss die Sonderumlage mit Fälligkeit zahlen.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015