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    "Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben." ARISTOTELES

    :: ZWANGSVERSTEIGERUNGSRECHT ::

    → Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung
    erwirbt der Ersteher sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Grundstück zuvor zwangsverwaltet wurde. Denn die Zwangsverwaltung endet nicht durch den Zuschlag automatisch, sondern muss durch das zuständige Gericht per Beschluss aufgehoben werden. In dem Zeitraum zwischen Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung verwaltet der Zwangsverwalter das Grundstück quasi im Interesse des Erstehers nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag.

    → Sonderkündigungsrecht
    Da die laufenden Mietverträge von dem Ersteher übernommen werden müssen, gibt es das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG. Jedoch ist zu beachten, dass bei Wohnraum auch hier Eigenbedarfsgründe gemäß § 573 II 2 BGB vorliegen müssen. Der Ersteher muss dann sobald wie möglich die Kündigung unter Angabe der Eigenbedarfsgründe aussprechen. Zu diesem Zweck ist es notwendig, sofortige Einsicht in die Mietverträge zu erhalten, wozu der Zwangsverwalter im Falle der Zwangsverwaltung verpflichtet ist.

    → Vorteil und Nachteil einer Zwangsversteigerung
    Vorteil der Zwangsversteigerung ist, dass man das Grundstück zumeist lastenfrei erwerben kann. Der Nachteil liegt jedoch darin, dass man sozusagen die "Katze im Sack" kauft und keine Gewährleistung besteht. Die Eigenschaften und den Zustand des Objekts kennt man meist nur aus dem Verkehrswertgutachten, welches tw. ein Jahr alt ist. Ersteigert also jemand eine Eigentumswohnung, ohne diese zuvor besichtigt zu haben, so kann diese in einem miserablen Renovierungszustand sein, ohne dass im Nachhinein hierfür jemand haftet.

    → Das Gebot
    Das geringste Gebot ist ist der Betrag, der benötigt wird um die Kosten des Verfahrens abzudecken. In den meisten Fällen beginnt die Versteigerung mit dem halben Verkehrswert des Grundstücks, da bei geringeren Beträgen der Zuschlag von Amts wegen zu versagen ist. Der Verkehrswert wird zuvor durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen bestimmt. Wird ein Gebot in Höhe von 50 bis 70% des Verkehrswertes abgegeben, so kann auf Antrag des Gläubigers das Gebot zurückgewiesen werden. Erst ab einem Gebot in Höhe von 70% des Verkehrswertes besteht ein solches Antragsrecht nicht mehr. Dieses 7/10 Antragsrecht entfällt im zweiten Termin, § 74 a Abs.4 ZVG.

    → Sicherheitsleistung bei Versteigerung
    Will man in einem Versteigerungstermin mitbieten, so muss man meist zuvor Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes bei dem Gericht hinterlegen. Die Sicherheitsleistung kann durch Bankbürgschaft oder Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstituts (der Scheck darf nicht älter als 3 Tage sein) oder durch rechtzeitige Überweisung an die Justizkasse erbracht werden.
    Zu beachten ist hierbei, dass bei besonders geringen Verkehrswerten eine höhere Sicherheitsleistung gefordert werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn die Gerichtskosten höher sind als 10% des Verkehrswertes; dann muss Sicherheit in Höhe der Gerichtskosten geleistet werden

    → Wegfall des § 57 c ZVG
    § 57c ZPO, der bei vorausentrichteten Mietzinsen bzw. verlorenen Baukostenzuschüssen des Mieters das Kündigungsrecht des Vermieters für eine bestimmte Zeit ausschloß, ist mit Wirkung zum 1. Februar 2007 ersatzlos aufgehoben worden. Das bedeutet, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG hat, obwohl der Mieter durch Investitionen den Wert des Objekts erhöht hat. Allerdings muss der Ersteher unter bestimmten Voraussetzungen mit einem Schadensersatzanspruch des Mieters rechnen, wenn der seine Investitionen nicht abwohnen konnte. siehe hierzu BGH vom 29.04.2009, XII ZR 66/07.

    → Leeres Versteigerungsobjekt
    Steht das Versteigerungsobjekt im Zeitpunkt der Versteigerung leer, so darf der Zwangsverwalter das Objekt nur mit Zustimmung des Erstehers weitervermieten.

    → Vertretung bei Versteigerungen
    Will ein Bevollmächtigter für einen anderen ein Grundstück ersteigern, so geht dies nur nach Vorlage einer notariell beglaubigten Vollmacht, welche nicht älter als eine Woche (je nach Gericht), gerechnet ab dem Versteigerungstermin ist. Gleiches gilt für Vertretungsverhältnisse von juristischen Personen (Geschäftsführer einer GmbH).

    → Widerspruchsfrist des Bieters
    Will sich ein Bieter gegen das Verhalten des Rechtspflegers im Termin wehren, zum Beispiel, weil die Sicherheit oder die Vollmacht nicht ausreichend waren, so muss er sofort im Termin der Zurückweisung widersprechen. Gegen die Erteilung des Zuschlags kann der Bieter sofortige Beschwerde einlegen mit einer Frist von zwei Wochen.

    → Mieterkaution
    Nach der aktuellen Rechtsprechung ist der Ersteher verpflichtet, die Kaution an den Mieter herauszugeben, auch wenn dieser die Kaution nicht von dem Alteigentümer erlangt hat.

     
    Rechtsanwältin Katja Krüger
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    © Katja Krüger // Rechtsanwältin, Berlin 2007-2015